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標題: 美國買房貸款条件與金額? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-11-3 23:37
標題: 美國買房貸款条件與金額?
比年来多量海外購房者涌入投資美國房產的高潮，在美國低利率的情景下，大部門置業者選擇了貸款，但愿在人民币動荡的時代設置装备摆設海外房產最大化的為資產保值。接下来外居樂為大师总结答复海外貸款的常見問题。

没有限定，任何人均可以申请。告貸人可所以美國绿卡，也能够是遊览商務 B1/B2 签证，也能够甚麼签证都没有的中國公民，但告貸人必定要有足够的收入和首付款。

第一步：肯定预算

外國人貸款必要供给35%-40%的首付。按照您的財政能力，肯定購房预算。咱們按照客户的資產和收入环境，一般可以或许得到60-65%的貸款申请， H1B、L1签证和绿卡可以拿到更多的比例，可以接管海外收入证實和資產证實。

第二步：申请貸款预核准书

美國購房，您在报價時必要供给資金证實，包含首付的銀行存款证實和銀行的貸款预核准书 (Pre-Approval Letter)。申请銀行的貸款预核准书，必要供给海內的收入证實，雇主证實信，和海內的信誉征信证實。

第三步：貸款正式申请與核准

您與卖家签訂衡宇交易协定後，進入貸款正式申请阶段。銀行對衡宇举行代價评估，并正式审核貸款申请。這個阶段，銀行有可能请求提交弥补文件。貸款核准後，銀行拜托第三方過户托管公司完成購房買卖。全部貸款流程，凡是必要45-60天。

1、海內收入证實文件：

注：貸款銀行有可能请求告貸人供给曩昔三個月工資存入銀行帐户通馬桶工具推薦,的记實。

2、海內信誉/征信记實：

3、海外銀行存款证實：

两個月的銀行存款证實（銀行账户可在美國、香港、台灣、澳門、日本、新加坡等，但不克不及是在海內的銀行账户），并且存款证實上的每笔存款都要阐明来历。两個月以上的存款证實，不必要诠释存款来历。

1、房貸核准以前所需用度：

2、房貸核准以後所需用度：

今朝美國的均匀貸款利率在4%-5%摆布，而提供應外國人的國際貸款重要有两種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

浮動利率貸款 (ARM)

固定利率貸款 (FRM)

常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率固定。

值得一提的是，因為中國人大多没有美國信誉记實，收入重要来自海外，貸款機構凡是有30-40%的首付请求，并且會请求貸款人付出高于市场程度的1-2%的利钱。

很多外國人但愿庇护本身的隐私和获得税率上的優惠，會以公司名义举行房產采辦。公司名义获得貸款是没有問题的，只必要出示相干的公司注册文件。

第一，減免报税額

按照美國國税局 (IRS) 最新的通知布告936及相干信息，容许貸款人将衡宇貸款利钱和地税從當個財務年的纳税基数中扣除。该政策不但從横向包含纳税人的第一典質房和第二典質房，還從纵向涵盖了多样的假貸方法：如“購房貸款”、“衡宇净值貸款” 和“信誉貸款” 。只要知足貸金钱目是担保性貸款和所貸衡宇本身前提這两個前提，纳税人便可經由過程“法定扣減項目” 享受响應的減免。此中，購房貸款总額不得跨越100万美元，其他两種假貸方法总額不得跨越10万美元。除此以外，國税局還针對初次貸款購房者供给响應的“抵税額” 。可以看出，美國當局的税收政策從多面上鼓動勉励和刺激着銀行業的貸金钱目。

第二，具备機動性

時候的機動性。在卖方市场的大情势下，有前提的購房者彻底可以先举行現金交割，以後，再向銀行申请假貸項目。項目種類的機動性。除傳统的“購房貸款”，上述提到的“衡宇净值貸款”和“信誉貸款”的利用目標其實不局限于購房，還可所以用作其他投資，如孩子的教诲基金、付清信誉卡欠费等。這二者的貸款資金利用和還款方法也一样宽松，算是值得斟酌的選擇。

严外汇@管%5O15M%束大条%u25p2%件人工植牙,@下，“我有钱，可是在美國買房若何才能收益最大化？”，“我有資金，但資金不克不及一次性出境，想在美國買房怎样辦？”很多有海外置業或投資意向的購房者或多或少城市有如许的狐疑。實在這些問题均可以經由過程在美國貸款買房获得必定的解决。

“谁能貸款，貸款購房難不難？貸款這盘棋详细流程怎样走？”接下来，華人地產網為大师送上貸款購房全攻略，解答你的迷惑。

一．美國買房，選擇貸款或全現金付出有何區分？

两種購房付出方法各有好坏點，但简略归纳综合来講：

（1）在美國現金買房

长處：快速成交、压低成交代價，過户手续打點更敏捷。

错误谬误：没法享受利钱免税優惠、不克不及有用操纵資金杠杆、資金压力大。

合适人群：購房预算充沛，短時間必要購房的買房者。

（2）在美國貸款買房

长處：減轻資金压力、可操纵房貸資金杠杆、享有減免报税額度

错误谬误：审批步伐繁琐，耗時长、高杠杆投資有危害、晦气于获得更優惠的購房代價。

合用人群：購房预算不足或具有投資意識的買房者。

听起来貸款購房挺不错，那中國人選擇貸款購房另有其他缘由吗？

二．中國買家選擇貸款的重要缘由是？

（1）美國貸款購房利率低，可以或许最大水平阐扬杠杆效應。

華人買家可借助本钱上風，连结小我資金操作的機動性，這一特征會吸引很多中國買家的眼光。

（2）中外洋汇出境政策缩紧，資金出境難。

在美國貸款購房能以租還貸（操纵房钱了偿房貸），減轻資金付出压力，有益于構成正向現金流，同時資金出境難的压力也會迫使部門華人買家采纳貸款付出的方法。

“貸款挺合适我的，那我的身份能在美國貸款買房吗？”

三．哪種中國人可以申请美國貸款買房？

重要明白的是，签证分歧（外國人B1/B2签证、L1签证、美國移民签证、绿卡身份、公民身份、工卡身份）貸款利率和政策都有很大區分。

說到這兒，很多朋侪可能會犯含糊，签证種類那末多，哪些合适貸款購房？

以最多見的绿卡、遊览签证+F一、H1B為例，详细開展阐發：

1. 绿卡貸款：貸款政策與公民不异

绿卡持有者的权力和义務與泰山通馬桶,美國公民并没有太大不同，以是有绿卡象征着貸款購房時政策沿用针對美國公民的政策。

打個例如，绿卡至關于毕生通行证，而其他相干美國签证则是時限分歧的姑且通行证。以是，具有绿卡身份可以享受美國公民的低首付低利率的待遇。

2. H1B签证貸款

不少朋侪會問我：“H1B事情签证在美國若何貸款買房呢？”

有這類疑難是由于，H1B在貸款購房時有自然上風，存眷的人天然就多。

（1）H1B抽中：

享有和美國公民等同的低首付和低利率待遇

（2）H1B没有抽中，但還在OPT有用期內：

仍可以和美國公民等同的低首付和低利率待遇

（3）H1B没有抽中，OPT失效：

签证酿成B或F签，落空和美國公民等同的低首付和低利率待遇

貸款前提：在貸款機構選擇上相對于宽松不少，不少貸款銀行都可供给。

前提知足也比力简略，只要在美國境內糊口足够长的時候，能供给近两年的报税表，收入证實等，銀行會根据收入能力的巨细赐與貸款。

在美國能较顺遂申请到衡宇貸款的購房者，大大都是绿卡或H1B事情签证持有者。

那末問题就来了，若是我知足前提之一，那甚麼類型的貸金钱目比力合适我呢？

美國有四種常見的貸金钱目：通例貸款、退伍甲士貸款（VA）、屯子住房辦事局补贴貸款（USDA）、低收入當局补贴貸款(FHA)。

若外洋買家持有绿卡及H1B事情签证一般會合用于通例貸款。

以是，举個例子，若是你是绿卡或H1B签证持有者，能申请到的貸款极可能是如许：

貸金钱目：Conventional(平凡貸款)

前提限定：信誉分数最低620，無收入限定，要有最少两年报税单

首付比例：

（1）貸款数額在$417,000之內，首付比例是房價总額的3% - 5%

（2）貸款数額大于$417,000，将属于大額貸款，必要付20%首付持久液,

貸款审批時候：10-15天

其他用度：

（1）無中介费，無申请费

（2）首付為3%-5%時：衡宇貸款保险相對付FHA貸款低不少，而且當你貸款額度了偿到20%的房市值後，主動消散。首付為20%時：不收取衡宇貸款保险用度。

以華人購買樂趣稠密的洛杉矶来講，衡宇中位数在60万美金摆布，即首付必要承當12万美金摆布，不必衡宇貸款保险费，後续每個月還貸金額则按照利率分歧，還貸額度分歧會有變革，每個月還款額度必要详细案例详细阐發。

“但依然有很多朋侪绿卡，H1B均不具有，想要貸款購房應當若何申请呢？“

重要阐明的是，美國以上四種常見貸款其實不合用這種買家，一般外洋買家如有意于美國購屋，必要联结房地產掮客人或贸易銀行，寻觅符合的假貸銀行，操作比力贫苦。

F1签证或B-2签貸款

都属于外國人貸款，很難貸到款，即便有，利率也很是高。

貸款機構：一般只能找專為外國人貸款的公司或機構，

1. China Trust Bank中國信任銀行

2. Sterling Bank & Trust 富華信任銀行

3. Cathay Bank國泰銀行

4. Guaranteed Rate

*5. HSBC 汇丰銀行（不接管B1，B2，只接管已有绿卡但還没有报税者）

這几家銀行機構今朝都有做外國人貸款，但前提及利率各家銀行都不太不异必要和銀行再行接洽，選擇對你最有益的銀行。

首付比例：一般请求较高的首付比例，根基在 35% 或 40% 以上。

“我的身份挺合适貸款購房的，那详细的貸款流程有哪些？ ”

四．中國人在美貸款購房步调有哪些？

在美貸款購房，申请房貸的流程與海內的房貸申请流程有類似的地方，详细步调可分為如下7步

（1）選擇放貸機構

選擇美國貸款機構主流方法有两種，選擇貸款掮客人或贸易銀行。

貸款掮客人是帮忙借方找到放貸機構的中心人，他可直接與買家协商用度，帮忙買家實現最低貸款利率和起码耗费。

合用前提：不認識美國貸款購房事宜，筛選一名優异的貸款掮客人推動总體流程也许是更好的選擇。

減肚腩方法，用度阐明：貸款掮客人凡是會收取貸款額1%的用度作為辦事费。

直接寻觅贸易銀行，欠亨過第三方：

合用范畴：對总體流程比力認識，可自行選擇贸易銀行如花旗銀行、美國銀行等

優惠辦法：若是在這些贸易銀行具有支票账户或存款账户，還可享受貸款優惠

（2）比力利率和刻日後，肯定放貸機構 　

美國常見的貸款購房刻日是30年，也可按照本身了偿能力，選擇5年-40年分歧的貸款年限。今朝美國的均匀貸款購房利率在4%-5%摆布，貸款重要有两種類型，浮動利率貸款和固定利率貸款。

貸款購房浮動利率貸款（ARM）凡是分為：3/1，5/1，7/1 ARM，暗示前3年、5年、7年利率固定，以後利率按市场环境举行调解，但限制了最大的變更幅度。，按照房地美2017年7月数据，5-1ARM可调解利率均匀值保持在3.21%。

貸款購房固定利率貸款。常見固定利率貸款有15年或30年的，年利率是固定的。

房地美2017年7月数据来看，美國三十年期房貸固定利率均匀值保持在3.96%摆布（外國人貸款購房固定利率會更高，凡是在4%-9%），十五年期房貸固定利率均匀值保持在3.23%摆布。

以貸款采辦一套14万美金的屋子来看：

短時間（3-5年內）来看

利率比拟：浮動利率貸款的貸款利率较固定利率低0.5-1%摆布。

合用人群：對付中短時間投資者来講，浮動利率貸款比力值得斟酌。

久远来看

利率比拟：浮動利率貸款较固定利率存在利率大幅提高的危害。

合用人群：寻求安妥，持久危害經受能力较低的買家来講，固定利率加倍符合。

買家應當按照本身的資金状态和了偿能力举行選擇。

（3）得到接管買家的財政和身份证實資料的放貸機構的预先資历

此步调请求在貸款步伐起頭前完成，掮客人會请求供给買家的小我信息，包含收入和债務。他們将依照其出貸尺度（每家貸款機構有所分歧）决议所能經受的貸款額度。预先資历审核能帮忙買家领會是不是有資历貸款，放貸機構是不是愿意供给貸款和貸款額度。

（4）按放貸機構批示供给所有有關收入、身份等信息举行审核

分歧貸款機構的放貸政策和前提纷歧样，但貸款機構偏好過放貸给综合股質较高的海外申请者。凡是，中國人在美國申请房貸需知足如下前提（详细请求视貸款機谈判項目而定）:

一、有用的美國签证，比方B1/B2签证；

二、事情收入证實；

三、美國本地銀行開設有账户，并存入首付金額的存款；

四、中國的信誉记實陈述。

（5）典質貸款公司举行房產评估以确訂價值

房地產典質貸款评估须由貸款銀行指定或委派的评估機構举行评估，评估成果一經肯定，便具有法令效劳，構成法令文件，對銀行和貸款者两邊均具备束缚力。

（6）與典質貸款人員成交貸款 　　

步调举行到這里，已進入终极的审核环節了，當典質貸款人員肯定好你的財政和身份信息無误後，便可與你成交貸款。

（7）结算貸款成交一揽子用度機構

依照两邊以前协议的衡宇估值，貸金钱目，人工用度等一應付出城市在此步调结算，完成此步调後，就象征着已樂成操纵貸款購房。

五．樂成實如今美貸款購房後，在美貸款購房的报税優惠力度若何？

在美國貸款買房，衡宇貸款利钱和貸款銀行收取的點数是可以扣税的。

衡宇貸款利钱：

每一個月還的房貸，利钱部門可作為分項抵扣額，刚買房的前几年，付的房貸里绝大部門都是利钱，以是可以扣税的金額出格多。

貸款銀行收取的點数：

在美貸款購房的時辰貸款銀行凡是會收取必定的用度，叫“點数” (points)。點数也是可以扣税的。若是貸款是用于采辦自住房或用于自住房改扩建，那末點数可在付出的昔時全額抵税，其他环境下要按照貸款的年限分期摊销抵扣。

按照美國國税局 (IRS) 最新的通知布告936及相干信息，容许貸款人将衡宇貸款利钱和地税從當個財務年的纳税基数中扣除。该政策不但從横向包含纳税人的第一典質房和第二典質房，還從纵向涵盖了多样的假貸方法：如“購房貸款”、“衡宇净值貸款”和“信誉貸款” 。

只要知足貸金钱目是担保性貸款和所貸衡宇本身前提這两個前提，纳税人便可經由過程“法定扣減項目”享受响應的減免。此中，購房貸款总額不得跨越100万美元，其他两種假貸方法总額不得跨越10万美元。除此以外，國税局還针對初次貸款購房者供给响應的“抵税額“。可以看出，美國當局的税收政策從多层面上鼓動勉励和刺激着銀行業的貸金钱目。

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