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標題: 如何辦理房屋抵押貸款? [打印本頁]

作者: admin 時間: 2023-11-4 00:09
標題: 如何辦理房屋抵押貸款?
近来搜狐CEO张向阳的一段话說的很不错，颇有感到。

有些事不是尽力便可以做到的，年青人要客觀地認清本身，找到符合本身的路再尽力，由于這個世界其實不是很公允。

另有句话，我感觉挺成心思：最佳的，不必定是最符合的；最符合的，才是真正最佳的。

這句话，貸款一样合用。選擇大于尽力嘛~

疫情三年，缺資金的老板近来也是愈来愈多，一天到晚，口干舌燥。忽然有種“為伊人蕉萃”的感受。

但為了客户的相信，事必躬亲。這點無庸置疑。给本身個赞先~

冷晨的我，忙完手頭客户事情，不觉困意。登上知乎，私信可能是小白問题，硬核科普一番。

以前忙于事情，偶然科普，也是敷衍了事，草草了事。也幸得浩繁知友支撑與鼓動勉励。在這，抱拳，多谢~

然，卿于小城，產物設計與北上廣深不克不及與之。但，殊途同归，大同小异。

收拾打字两小時，上傳一分钟啊~

真應了那句“台上十分钟，台下十年功”

先上图，图文连系，一目明了。

典質貸款攻略图

貸款虽不像兵戈，但胜似兵戈。

兵戈必要筹备甚麼？兵器設备、枪弹、舆图~

兵器設备: 本身硬件前提

枪弹:缺甚麼，补给甚麼

舆图：直接决议要打哪里?

总结一句话，你有甚麼百家樂賺錢,？缺甚麼？選擇“辦”哪家銀行？拿下銀行這块高地。

上图後面會講，再上一图~

學會貸前自检，事半功倍

起首，學會貸前自检，事半功倍。

銀行挑選客户之于小伙找PL密斯更胜有之。你得有房有車有存款，還得有正兒八經事情。如许才有可能找到心仪的密斯。銀行才會放心把貸款貸给你~

本篇主打衡宇典質硬核科普。其他貸款一样合用。當真品读，學到才會少走不少弯路。

在我從業金融8年里，帮客户設計貸款方案進程中，發明很多客户因為銀行貸款產物、政策利率、還款方法不甚领會。

辦了不少高利率的等額還款產物，辦了不少全額上征信的信誉卡分期產物，有甚者，直接點了大量的網貸。碰到過太多如许的案例，原本可以打點低利率的產物，差點被气晕曩昔~

認知必要科普，由于你的不懂。

凭仗本身無所不克不及的履历去打點了不少分歧理，也讓人難以理解的貸款。從而，影响後续幼稚產物的申请。

so，好好提高本身的認知程度，做貸款以前，沉思熟虑，才能最大限度的節流利钱本钱。

收拾的图，索性一股脑傳上来，便于知友們参考進修~

典質貸款要素

刻舟求剑，最為有用~

好了，一图胜千字，其實不懂，再問我就是了~

有甚麼？缺甚麼？方针呢？

所有問题摆出来，必要斟酌解决的有哪些問题？再去匹配哪家銀行最合适本身的需求。

房本先拿出来~（後面要用的到）

斟酌清晰本身想要甚麼？

必要几多額度？大要利率、周期、還款方法，做到冷暖自知，遇事不慌~

按照現有的本身环境

匹配銀行

拿出小红本本

下载某知名房地產软件：贝壳找房

今朝，我用的最佳用，最精准的及時数据的衡宇报價

打開APP,搜刮本區域二手房近来挂牌均價

去掉蕴藏室和車位的面积，只计较衡宇修建面积

某政銀行，蕴藏室算评估面积，何如，评估代價有點拉跨~

面积×均價＝市场價（很精准）

市场價的7成＝銀行可貸額度

均價市區和县城仍是有點不同滴～

市區均價看位置下浮500-1000去评估，虽守旧，但很精准哦~

县城均價下浮1000-1500评估

我地點區域，评估的小區跟銀行评估上下浮動没跨越5万過。自認為如许的报價精准度很diao~

科普仍是以出讓市场化的室第商品房為主。其他衡宇類型可以零丁沟通嘛~

征信嘛？很首要！

放在後面偏重講下~

不會看征信，不领會征信不是一個及格的金融人~

大要晓得可貸額度

利率、刻日、還款方法等

還必要按照房本的衡宇類型，衡宇性子、征信、業務执照、流水等等来决议你能做哪家銀行来肯定。

好了

說下衡宇典質流程

整體流程

线上线下贱程

起首，提早筹备資料

线上流程：

過體系（独身单過，個體銀行需供给担保人，伉俪两邊都要過）

根基當天出审批額度

放置考查

資料筹备齐备

銀行签约

公证處公证

政務大厅入押

政務大厅出他項权力证

放款

线下贱程：

資料筹备齐备

递交銀行

放置考查(個體銀行只考查家里，有的只考查谋劃地，有的既考查家里，也會考查谋劃地)

审批出額度

签约

公证

入押

出他項

放款

全部流程下来3個事情日到20個事情日

為啥時效差距這麼大

客户資料齐备，不需期待弥补資料。往返迟误時候~

客户全款屋子，產权清楚，無需墊資尾款，高度共同

纯线被骗天出审批額度，隔天，放置司理考查。如考查放置的早，下战书政務大厅一上班，放置典質，出他項~銀行放款。

這是我履历最快時效的衡宇典質了。可能你都不信，但是，這就是究竟~

銀行尺度件流程一般都是15-20事情日，這里触及的评估，初审，考查，批貸，补資料，公证，入押，出他項，放款等一些列手续，若是必要墊資解押，也會迟误些時候~

顺带說一下，墊資尾款也就是所谓住房貸款。有的會問，為啥非要墊資做一押，而不是二押？

二押，銀行廣泛不接管。齐商銀行、临商銀行、中原銀行、蓝海銀行准入，也是利率比力高，且请求比力严酷。不宽松也不劃算~其他就是機構二押了，安全普惠、锦城、中銀等~征信略微宽松，利率不廉價~但下款相對于比力高

今朝，一押利率可以做到年化最低3.6%,是否是很香。不過出點墊資的用度罢了，比拟房貸利率，利率倒挂這已經是至關大的施舍了。

回到上面话题

有房貸尾款的會問，没钱结清尾款，說句行外人的话，我好不易凑齐尾款，進去结清。不批典質貸款怎样辦?

不要笑，這是不少人會問的好吧。趁便一并诠释清晰

做衡宇典質貸款，起首去典質行举行审批，出审批批复成果，再去结清房貸尾款。

這點彻底不消担忧哈，此行不批呢？

有句话講的好啊：此處不留爷，自有留爷處～

這進程结清尾款，解押一般必要1-5個事情日。瓜葛行，效力很快，當天或隔天解掉。其他行解押想快些也不是不成以哦～這個就不具體阐明了~

若是二押在機構，有的機構必要提早预约解押，有的機構磨磨蹭蹭不肯给你解押，就贫苦的多，提早筹备或提早打号召，發點小钱，解决掉~俗语說“小鬼難缠”。典質小我的话，會很快，结清，直接政務大厅打點解押便可~

銀行時效快慢，各有好坏~

時效快针對急用钱這種群體客户，但利钱相對于國有銀行利钱要高些的。需求: 短平快,那末後面資金不严重，彻底可以转貸到國有銀行走低利率的產物，但条件要做好转貸行的攻略~以防不批貸。

機構或小我典質，在這，我就不具體先容了。

领會小我根基环境，匹配相干銀行

後面的事變，水稻渠成。銀行和機構城市提醒奉告你下一步该怎样做，重點是，選擇符合本身的銀行。

國有銀行虽好，但他不待見，又何须自讨苦吃呢？

做了這麼久的銀行，总有那末几個客户，感觉本身的天資不错。

咨询完以後，出完方案。就莫名失落了~能找到我這得客户，多几多少都有點瑕疵。不是如许就是那样的問题。

自認為本身能解决的了，本身跑去銀行，折腾半天，吃了大客户司理的闭門羹~這才觉悟，灰頭土脸的回来了。

這還算是人世苏醒~我內心有一万只草泥马飞跃而過~我都猜疑我存在的價值了。哎，谁讓咱吃這碗饭呢？客户是天主！

没有問题的客户，幼稚的客户，彻底自行選擇符合的銀行，直接和客户司理去沟通打點。

下面就在烦琐講授下典質要素

起首，你典質是的屋子嘛，天然跟房產证脱不了關连～

1.房產证：包含商品房、公寓、别墅、写字楼、商店、宅基地等房產状况。

1.1.額度：廣泛评估值的7成，前面科普了若何计较銀行可貸額度，銀行评估值要比市场價低一些。民生銀行可以拿到8.5成，一押7成，二押1.5成，利率纷歧样，看真實谋劃和流水结息。這两個前提不合适的就抛却吧。拿浙商銀行来講，可以做到典質7成，定時還款满三期，可申请房產價值三成額度的二次貸，至關于10成~但這钱可不是那末好拿的~

市道市情上，9-10成放款的案例也是有的。属于骚操作。這里就不開展講了～敏感。

1.2.年限：銀行設計產物之初，風控部就已對年限做了请求的，不宜太长。各銀行產物刻日設置1年期/3年期/5年期/8年期/10年期，5年期以上根基都是等額本息產物。8年以上的等額本息的產物，农業銀行有，年化4.68%，但很不肯意接，我测验考试過。北上廣深不乏有10年、20年先息後本的產物存在。10年期大范畴在操作的也就安全的宅抵貸了。廣泛来講，10年已是极限，不像按揭治療表皮囊腫藥膏，，可以做到二三十年。時候越久，對銀行越是不平安。這就是風控的意义。

1.3還款方法：房抵大部門老板热中選擇先息後本，個體銀行還能随借随還，比力機動。資金反复操纵率高。钱可以放在手里轮回，钱生钱。支出點利钱也值得。部門客户因為本身前提不容许，只能選擇一年期產物，每一年的续貸過桥可能略微贫苦點。不外，這不是難事。選擇等額本息的客户，有不少一部門缘由是在职奇迹编、公事員，不容许名下有業務执照，在者，收入不乱。

2.公寓和别墅

2.1.額度：廣泛5成。别墅個體銀行可以做到7成。公寓做不到高成数，重要缘由仍是市场的活動性差，產生坏账，銀行變現能力差。可准入公寓的銀行相對付商品房少且请求加倍严酷。

3.写字楼和商店

3.1.額度：一般5成。极個體銀行在真實谋劃的条件下可以做到6.5-7成。

3.2.可選擇方案：可選擇的銀行较少，缘由之一仍是市场活動性差，一旦呈現坏账，銀行拍卖，會给銀行带来不少不需要的贫苦。銀行条件请求是你的写字楼和商店是不是中間商圈，是不是交通便當，是不是沿街，请求地舆位置好。廠房、地盘典質等在這里我就不外多先容，有必要的可以单聊。

偏重講下商品房、别墅典質

屋子状况：按揭、全款、典質

按揭：屋子在按揭的环境下，必需知足如下环境才可以典質。

出证：已辦房產证或在押銀行

一般楼房是2年出证，莱商銀行可以操作全款無证典質，行內助称预典質！！！

有額度空間：公式：銀行评估價的7成減去按揭尾款。可貸金額30万以上委曲可以操作。少于30万尽可能走消费類典質～征信请求高些。究竟结果操作一個30万的貸款票据跟操作100万的票据流程是同样的。區分看待很较着，哈哈。前面提了一嘴，墊資尾款kubet,～若是屋子買的早，溢價空間大，或說按揭貸款已還了不少年，彻底可以墊資尾款，操作一押～上風前面說過～翻一下

全款房：征信符合，直接出证操作典質便可

典質房：已在抵的屋子。如做過一押或二押的屋子是不是斟酌转貸到利率更低的銀行。選擇好符合的銀行举行审批，审批通事後，墊資解押以前的典質行或機構，從新置换新的利率、刻日、還款方法等，提示一下典質房的危害性较高。万事责备，以防万一。就說這麼多～

屋子年限：25年之內的屋子廣泛接管。30年之內的屋子今朝有工商銀行、临商銀行、农商行、齐丰銀行等接管~

重點說下房龄老這個問题

房龄在25年以上的老破小或楼梯房或一楼不带院又或顶楼。可選擇的銀行较少，不是所有的屋子在銀行眼里都是優良資產。房龄老的屋子相對于来講貸款年限短，或是利率上浮，究竟结果房龄老触及到後期銀行變現。有些銀行不接管這種屋子，是由于在一样可以選擇的环境下，銀行第一選擇是春秋小的更優良的屋子。是否是跟某句话很類似：汉子至死是少年，永久喜好18的~

業務执照

1.是不是真實谋劃

真實谋劃：

按照其真實谋劃的场合，直接讓銀行职員上門考查便可以。注重园地的門牌要清晰，現场最佳有谋劃物料。有些銀行考查相對于严酷喜好問問题的,真實谋劃的彻底没問题，自家的買卖再不清晰，可真是没救了~

不是真實谋劃：

這是問题呈現相對于比力多的，有不少人問没有园地怎样辦？那就必要找個亲戚朋侪的谋劃场合，又或找中介帮手找一個。不少客户是没有真實谋劃的，在這里我多說一嘴，包装的必定要提早达到包装园地，就算是中介给你做的這個貸款，他也不必定對考查的人都熟，考查一般放置2-3人，體面上仍是要過得去的。提早認識园地，認識谋劃物料的收支貨单價，年利润几多。最佳是找本身認識的行業！！！切记~實在考查很简略，但有些大佬就是....哈哈~~很严重。干事提早筹备，遇事不慌。万万不要把考查不妥回事，說個真實案例，山東是饮酒大省，某天客户司理去考查，等了半個小時，客户踉踉蹡跄醉醺醺的来了，原本也没啥大事，就由于多問了几個問题，客户不晓得哪来的傲娇劲上来了，骂骂咧咧起来~客户司理直接跑了。厥後的成果可想而知：拒件~

2.谋劃時长

無業務执照：

有些銀举動防止合規問题，需新辦执照。新辦执照還能做到年化3.6%的也是莫大侥幸了。

大部門銀行仍是请求業務执照满3個月，6個月乃至是一年。

新辦、過户、三方主貸、典質消费貸、暗股的方法皆可解决這個痛點~具體的就不開展了，略過~敏感~

3.真實控股

有不少人本身是老板，但法人不是本身，這類环境看持股几多，我地點的地域请求持股50%以上才可以，法人是要具名的哟~

征信

1.征信欠债

欠债對付房產典質来講，大部門銀行是不看的。究竟结果典質是貸款的最後一张王牌，不少人是資不抵债才會去做典質，但即便典質對付貸款主體的欠债请求不高，但也不克不及彻底超越房產的7成，否则風控坏账率危害极高。

2.征信盘問

盘問這個事，固然是典質，看的比力轻，但也不克不及太離谱，想做息低的銀行，就是要管停止，不少客户在貸款前盲目標申请貸款，成果可想而知，征信最後一页一大片的盘問次数，致使想拿某行的低息貸款却當面错過，銀行的底层逻辑是你频仍貸款，近来很缺钱，频仍告貸显現在銀行眼前，就是你钱還没借够，或其他家都没给你批貸，我也不會给你批。銀行此時會感觉你危害高，存在過期的挂念。那末成果就是：拒貸！你要晓得銀行只會锦上添花，不會濟困扶危。so，不要频仍申请網貸、信誉卡，等你想要低息貸款的時辰拍大腿就已晚了。就拿建行来講，半年貸款盘問不超6次，看好是貸款盘問，信誉卡和担保資历审查不算。還算是比力宽松的。就如许，有不少宝物仍是不合适啊~线上過體系的最佳不要超年盘問15次以上。盘問一年不少不少次的，處置必定是能處置的。究竟结果另有不卡盘問的銀行~

3.過期

銀行根基上看近两年的過期，参考3-5年，汗青用重大過期的，國有銀行也有很大概率是拒件的，两年內若是连3累6，那末對不起，低利率行會跟你說，慢走哈，不送！哎~超了過期次数的，銀行可供選擇的就小了不少，處置仍是能處置的，做不了低息的咱就做略微高點利钱的，究竟结果另有贸易銀行，再不濟另有處所性銀行~

貸款主體

1.春秋：典質春秋一般在18-65周岁，正常是22-60周岁，濟宁銀行就请求小于22或大于60岁必要供给怙恃和後代共签，春秋小風控認為還款能力不足，春秋太大斟酌到生老病死，銀举動規避危害共签低落坏账率。像交通銀行第三方是可以做到70周岁，潍坊銀行可以和谐到70周岁，某些機構60周岁以上的會降评估成数。建议春秋太大的直接自有資金。

2.婚姻状态：独身未婚的，只要不是春秋過小，都没問题。上面1提到或怙恃具名做担保共签。已婚的供给成婚证、户口本。配頭通晓，配合具名。谁是主借人上谁的征信，人民銀行公布称，今後告貸要上伉俪征信，正在试點。還未彻底施行，估量這個時候很快到来。想钻空子的打時候差的怕是不那末轻易了，但有句话上有政策，下有對策。仳離的供给仳離证或仳離证實、法令裁决书。顺嘴提一句，婚前采辦的屋子零丁所有想操作单签的客户不在少数，在法令上劃定伉俪共有財富，貸款也是伉俪配合欠债。但有伉俪一方征信欠好乃至黑户的，两邊一块兒進銀行的话，必定被毙掉。以是想单签，绕開查两邊征信而被拒貸的危害。另有就是伉俪两邊，各自有機密，有打赌的、有刷礼品上頭的、有在外面養小的等等。。。毁三觀的事真是見的够多了，貸款不想讓對方晓得，押屋子這類事也不算小事，偷摸押屋子的不在少数，這就是真實存在的伉俪瓜葛。市道市情可以操作单签的銀行不算多，算是骚操作了。就不举例逐一說了，究竟结果這個仍是比力敏感~

3.独占仍是共有

上面提到了，再细心說下

独占：屋子是伉俪一方零丁所有，固然来貸款也要伉俪两小我来，婚後的貸款属于配合欠债。上面講婚姻也提到了婚內单签，有些伉俪不共同的，豪情不和的，這類骚操作也是常常產生的。另有房本上名字有未成年的是不成以貸款的，不具备法令效劳，銀行也不會接的。

共有：房本上有几小我，那末去銀行签约、入押的就要几小我出頭具名。這個没得磋商。

4.职業：敏感行業和高危行業是不容许准入的。公检法令师记者等职業在一部門銀行眼里属于高净值群體，属于優良客户，但大部門銀行是禁入的，公检法令师记者等這部門客户若是產生過期，處置的難度要比平凡人要贫苦不少，銀行禁入是很明智的。并且房產典質貸款根基上是企業谋劃貸款，不少职業政策限定不容许名下有企業。酒吧、KTV、足浴店等敏感行業也制止准入。

銀行流水

典質貸款根基上请求笼盖貸款金額的2-3倍。貸100万，半年流水就要知足200-300万的流水。

弥补下：典質物，也就是屋子

房產典質為啥受銀行追捧？在中國，屋子是硬通貨，带着金融属性，也是某些大佬快速增加財產的神器，國人的資產70%在楼市內里。那就不難想象，銀举動啥喜好屋子典質了，畅通能力、變現能力，是他典質物所不克不及替换持久藥，的。

區域：

銀行感樂趣的不過就是市區热門區域，這里的屋子價值稳且值。變現起来比拟其他區域好不少。拿临沂来講，近来几年起来的北城新區，有几多人挣着抢着在南坊買屋子，南坊的黉舍、情况、配套举措措施都是老區不克不及比的，其他几個區的房產就没那末热，變現的能力相對于就差不少。銀行在斟酌的變現上面也就無可厚非了，這里的屋子價值高這里的屋子好履行處理，受丧失水平小。

房龄：

上面提到過，在烦琐几句，春秋太老，說不定哪天就被拆掉了。劃為拆迁房的是不成以典質的~

廣泛请求25年之內，部門銀行可以做到30年，30年開外的屋子我這里的銀行，抱愧~不接~

面积：

根基上40/50平米以上，銀行廣泛请求。面积過小，價值偏低。评估不出来甚麼代價的屋子銀行是不肯意接的，究竟结果一個貸20万和貸100万，流程都是同样，若是是你，你會怎样選擇？

產权性子：

热門是阛阓化商品房/室第。采辦力、變現力都能G到銀行的點。其他產权性子的屋子，好比：經适房、房改房、集資建房等這些屋子也是可以典質的，但，条件房本上要写着上市~就是把该缴纳的税、该缴纳的出讓金补齐，那末如许就是正當交易買卖，如许操作下来，銀行是接管典質的，能畅通能變現的屋子銀行固然也不會拒之門外。

企業名下的，我這里就未几說了。操作比力贫苦辣手。但也不是不成以操作處置的。

房產典質不少問题都很難在知乎上竹筒倒豆子似的，全数写清晰、阐明白。究竟结果不少操作性的工具是見不得光的。

關于房產典質貸款，就講這麼多。

编纂了這麼多给大师科普，感樂趣的點個小爱心。後续會更加尽力给大师科普各銀行貸款的相干政策。

若是有效點赞保藏存眷，以防找不到哟。

再次感谢大师的鼓動勉励與支撑~~~有分歧适的處所或漏掉的接待大师斧正會商！共勉~我的知友們

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