房地產金融政策压力测试

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在融資前提收紧的布景下，部門房企爆雷致使危害表露，房地產對公貸款不良“双升”，金融政策有邊際放松的迹象，但“房住不炒”政策基调不會產生變革，房地產去金熔化仍然是政策持久對峙的標的目的。

本刊特约作者刘链／文

2021年，上市銀行整體不良率延续改良。截至2021年6月末，A股41家上市銀行的合计不良貸款金額约為1.77万亿元，虽然金額小幅上行，但不良率低落至1.41%，比2020年年底下行7BP。不良率的改良重要得益于2020年疫情後銀行鼎力處理問题資產，包含充實表露不良并收回、核销、转出等。同時，疫情後銀行的貸款范围高速增加以支撑實體經濟，以是分母真個加快扩大也造成不良率下行。

但房地產對公貸款不良较着“双升”，拖累資產質量。與整體資產質量構成光鲜反差的是，房地產對公貸款質量较着恶化。统计完备表露房地產貸款数据的26家上市銀行的数据可知，房地產對公不良貸款率從2018年年底的0.93%上升至2021年6月末的1.77%，合计不良貸款金額则上升至1082亿元，拖累整體資產質量。

銀行資產質量受房貸影响小

近期以来，市场對付房地產范畴相干危害有必定水平的担心，那末，上市銀行房地產危害敞口事實若何？從表露相干数据的上市銀行上半年环境来看，可能触及房地產范畴的相干危害敞口為两個方面：一是狭义敞口（貸款）：對公房地產貸款总计7.89万亿元，占总貸款比重的6.65%，和零售按揭貸款总计32.65万亿元，占总貸款比重约為27.56%，二者合计占总貸款、总資產的比重约為34.2%、18.4%；二是廣义敞口（含表表里非標）：1.表內非標投資中或有部門資金流向了房地產范畴，上半年上市銀行非標投資金額总计5.62万亿元，占总資產的比重约為2.55%，此中，國有大行、股分制銀行、农商行非標投資占比力低，别離為0.68%、4.86%、3.40%，而城商行占比相對于较高，到达10.22%；2.表外理財中或也有必定資金經由過程非標投資流向了房地產范畴。上市銀行今朝表露的数占有限，而上半年理財协會数据显示理財資金中投向非標的范围约為3.75万亿元，约即是贸易銀行总資產（3.5万亿元）的1.1%。

值得注重的是，非標投資并不是所有資金都投向房地產，一般銀行資產投向的危害偏好比力一致，若是某家銀行信貸營業中地產相干占比力高，那末非標投資中相干營業的占比也常常相對于更高。别的，一般而言，非標項目標统计口径為金融投資中底层資產為信任、資管、理財、類信貸(或单子)、未明白归類的权柄類投資、ABS的部門，颠末多年的羁系调解，不少產物的現實投向為尺度化的债券類資產。且項目類非標產物的投向除地產之外，還包含基建等。

從信誉危害的角度来看，按揭貸款具备强典質和相對于分離的特性，危害有限，上市銀行按揭貸款不良率根基在0.5%如下，是以，必要存眷的房地產信誉危害主如果對公房地產貸款及表表里非標。

数据显示，上半年，老16家上市銀行對公房地產貸款不良率為1.8%，比拟2020年晋升0.41個百分點。近来两年，銀行报表显示房地產不良率有所晋升，這一方面是由房地產政策相對于收紧、房企谋劃压力加大而至；另外一方面也有銀行自動加大表外資產转表內力度（部門确認為不良并消化）、不良貸款确認尺度趋严（上半年上市銀行不良/過期已到达104%）的身分。

分详细銀行来看，國有大行中，工商銀行房地產對公不良貸款较着“双升”，2021年6 卸妝凝膠,月末不良率升至4.29%；股分制銀行中，多家銀行的房地產對公不良貸款均较着“双升”，招商銀行、浦發銀行不良率别離從2020年年底的0.3%、2.07%上升至2021年6月末的1.07%、3.甩脂貼,03%；城商行和农商行中，重庆銀行调解房地產貸款计谋，范围紧缩後，6月末不良率比2020年年底大幅上升2.4個百分點至6.28%；渝农商行6月末不良率也升至6.18%，2020年為零不良，危害表露源于個體房地產公司活動性严重。

小我住房貸款從来是銀行不良率最低的優良信貸資產，固然疫情後不良率小幅上升（部門住民收入颠簸致使），但整體依然连结優秀，與對公房地產貸款的資產質量不同较着。以完备表露数据的18家上市銀举動例，近5年不良率中枢根基保持在0.3%，截至2021年6月末，合计不良貸款金額為709亿元，不良率仅為0.29%，比2020年年底實現“双降”，大都样本銀行的小我住房貸款不良率也都回落或连结低位。基于此，對小我住房貸款的資產質量不必担心，房地產貸款的危害敞口重要集中在對公貸款。

“房住不炒”导向下地產公司危害表露，2021年以来，房地產市场外部情况压力较着增长，特别高欠债率的激進型房地產公司治療去頭蘚方法,谋劃坚苦，公然市场中触及房地產企業的债務违约也频仍產生。對付銀行而言，部門堕入债務违约的房地產公司現金流承压，影响貸款本息了偿（诸如中原幸福、蓝光成长等大型房地產公司），同時從貸後辦理的角度，銀行也會自動将有潜伏危害的房地產公司貸款纳入存眷類或不良貸款的口径。是以，房地產對公貸款的不良“双升”是必定情景。

“两道红线”严酷限定房地產貸款投放，增长房地產企業的融資压力。2020年12月31日，央行及銀保监會重磅公布了《關于創建銀行業金融機構房地產貸款集中度辦理轨制的通知》，政策設定了銀行“小我住房貸款占比”和“房地產貸款占比”两個指標（即“两道红线”），上限依照分歧銀行類型劃分為5档。政策公布時，不少主流銀行的存量房貸占比已超標，以是必需逐年压降比例。固然羁系层對超標銀行赐與了2年或4年的调解過渡期，但相干銀行仍必要低落每一年新投放貸款中的房貸額度。對付房地產公司而言，若是銀行房地產貸款集中度受限，新增貸款額度不足，则新增融資的難度就更大，并且融資前提收紧的市场预期構成後，各家銀行發放貸款也會更谨慎，進一步加大房地產公司的現金流压力，影响資產質量。

截至2021年6月末，人民币貸款同比增速為12.3%，但房地產总貸款的同比增速已降至9.5%，显著低于貸款增速，收紧政策的结果很较着。在房地產貸款中，主如果企業真個開辟貸大幅降速，由于住民真個按揭貸款同比增加13%，增速仍然略高于人民币貸款，這可能源于上半年房地產贩卖火热。但從趋加盟創業者平台,向来看，住房按揭貸款的增速也在走低，6月末的同比增速比3月末已较着收窄1.5個百分點。從更直觀的存量貸款余額占最近看，6月末房地產总貸款占比已降至27.4%，近年初降低1.3個百分點，此中住房按揭貸款的占比也近年初降低了0.2個百分點至19.7%。不言而喻，房貸同比增速较着走低，占比也起頭下行。

在41家A股上市銀行中，剔除3派别据表露不完备的銀行，截至6月末，小我住房貸款占比超標的銀举動13家，此中4家為大型銀行、3家為中型銀行、5家為小型銀行、1家為县域农商行。因為小我住房貸款是銀行多年以来的焦點零售貸款產物，以是各種銀行都存在超標案例，特别是股分制銀行的代表招商銀行、兴業銀行，城商行的代表成都銀行，超標压力比力较着。對付少数几家小我住房貸款存量占比很低的銀行，比方安全銀行、宁波銀行、浙商銀行等，固然指標的額度很是充沛，但斟酌羁系窗口引导的束缚，一样@没%55a3a%法大范%44UL4%围@增长房貸，只是在低基数根本上有必定的环比高增漫空間。整體来看，小我住房貸款的額度仍處于严酷管控的状况，短時間內住民購房的貸款放款節拍依然會很是迟钝。

從全口径来看，截至6月末，41家A股上市銀行中，有11家銀行房地產貸款（小我住房貸款+對公房地產貸款）占比超標；并且，對付大都國有大行、股分制銀行、城商行而言，房地產對公貸款的占比根基都落在4%-10%區間，從总量来看，房地產對公貸款自己對 銀行信貸營業的影响是有限的。

截至2021年6月末，41家上市銀行的對公房地產貸款占比為6.35%，低于銀行業总體的7.7%。虽然對公房地產貸款的資產質量恶化，但因為貸款总量占比有限，對上市銀行的整體資產質量影响很是有限。小我住房貸款方面，上市銀行的占比居高不下，由于2021年上半年住房按揭貸款依然實現可觀增加，截至6月末占比為26.1%。不外，因為小我住房貸款的資產質量依然比力優秀，對贸易銀行的資產質量影响也很是有限。

以26派别据完备的上市銀举動样本，截至 2021年6月末，总不良貸款中7.2%為房地產對公貸款，實在對付大都銀行，房地產對公貸款對不良的進献其實不高，房地產不良貸款對总資產質量的影响有限。

详细来看，上海銀行、杭州銀行的房地產對公不良貸款占比高达33.5%、20.7%，重要由于這两家銀行整體資產質量優秀，不良金額很低，以是房地產對公貸款成為不良的重要泉源。浦發銀行、中信銀行、重庆銀行、贵阳銀行的房地產對公不良貸款占总不良貸款比例也到达13.5%、13.1%、19.5%、22.1%，這批銀行的資產質量受房地產拖累比力较着。郑州銀行、青农商行的房地產對公不良貸款進献比例也比力高，主如果自己房地產貸款占比较着高于同行，同時資產質量也不算優异。

從影响弹性角度来看，假如若是下半年样本銀行的房地產對公不良貸款总金額進一步增长50%，同時守旧假如2021年年底总貸款比拟6月末增加3%，则對总不良率的邊際提高幅度仅為1BP，即使极度假如下，房地產對公不良貸款总金額翻番，對总不良率的邊際提高幅度也只有6BP。基于此果断，房地產對公貸款對銀行整體資產質量的影响是可控的。

存眷需乞降供應预期變革

中泰证券認為，房企债務危害對房地產的影响，重要體如今需乞降供應两個方面，特别是需乞降供應预期變革带来的链条式傳导，值得市场重點存眷。

從需求端来看，量缩價跌表現的是需求层面的快速下行。從天下商品房成交角度来看，2021年6月後市场快速下行，除供應端延续紧缩的影响之外，購房需求同時在快速恶化。從征象上来看，天下商品房贩卖額快速回落。同時，房企開盘去化率总體有所下行，反應市场有用購房需求回落较着。從数据上来看，天下商品房7月、8月贩卖面积同 比增速快速转负，8月单月贩卖面积同比下滑15.6%，即便斟酌到2020年疫情影响的身分，贩卖面积前低後高，刨除掉基如期身分，與2019年同期比拟的年化复合增速為-2%，比拟2021年前5個月8%以上的单月年化增速，仿照照旧回落较着。

而從量價两個维度来看，除供應端紧缩身分外，購房需求真個邊際走弱也正渐渐表現。從代價的角度来看，若是需求保持安稳，供應不足下，代價上行压力增长。但8月當月贩卖均價呈現异样降低，表現市场需求端邊際走弱。8月天下商品房单月贩卖均價每平方米10057元，同比下滑4%，而贩卖均價增速自2021年3月以来延续降低。固然從成交布局上来看，2021年3月後，热門都會房地產调控政策延续收紧，部門房地產項目推盘時候延後，3、四线都會成交占比上升對付成交代價有必定拖累。但6月後，热門都會存案推盘政策回反正常，7月、8月以来的贩卖均價下行表現出需求真個快速回落。

從分歧都會房價增速的角度来看，3、四线都會需求下滑速率显著高于1、二线焦點都會。咱們以70個大中都會新建商品房代價增速的角度趕走老鼠方法,来看，70個城中3、四线都會房價同比增速2021年以来延续下滑。進一步来看，因為天下商品房贩卖均價8月单月同比降低，而70個大中都會房價增速整體连结增加，表現出天下范畴內里小都會房價下行压力更加显著。

别的，住民購房预期下行致使需求快速恶化。需求邊際走弱，一方面是政策延续收紧限定了需求開释，另外一方面，對付房地產行業景气宇上升的预期降低進一步驱動了需求的下行。從房價预期的角度来看，《中國度庭財產指数调研陈述》显示，規劃購房家庭占比自2020年四時度以来延续回落，住民購房意愿下行较着。

按照中泰证券的阐發，影响購房者预期的焦點身分咱們認為有如下三點。第一，政策身分下，購房者對付買房持有本钱预期上升；第二，恒大事務引刊行業體系性危害担心；第三，销量下行進一步通报负面市场预期。對付住民購房的持有本钱，可以简略拆解為如下三個身分：持有本钱=按揭利率+無危害利率+持有环節税费-房價涨幅。

起首，因為按揭利率的快速上升，和房價上涨预期的回落，延续推升了住民端對付購房持有本钱上升的预期。從均匀房貸利率来看，2021年以来延续上行。5月首套房房貸均匀利率為5.33%，6月後，房貸利率仍在延续上行。而當前房價上行放缓，将来房價涨幅预期的降低，進一步助推了住民對付将来持有房產本钱上行的预期。

其次，恒大事務後，市场對付房地產行業危害担心上升显著，固然今朝房價总體连结安稳，但購房者對付危害房企烂尾担心晋升。因為當前房地產行業面對的行業性問题在民營房企中廣泛存在，活動性萎缩酿成的交付担心進一步恶化了購房者對付商品房交付的灰心预期。從baidu指数来看，恒大事務後，baidu指数中“烂尾楼”及“退房”指数延续晋升，表現出購房者對付開辟商交楼能力與房價下行压力的担心。

最後，房地產市场的供需双弱场合排场進一步驱動了预期下行，在天下贩卖增速转向後，市场對付政策延续收紧下的房地產市场發生了失速的担心。從焦點都會新增预售商品房的供给角度及全市场成交面积的需求角度来看，下半年来都呈現了较着的失速。

從供應端来看，地皮市场转冷，房企動工意愿下行。從供應端介入者房地產開辟商预期的角度来看，開辟商對付地皮市场补库存意愿和動工意愿下行显著，地皮市场最较着的征象则是企業拿地意愿不足。從地皮市场的角度来看，即便多地第二轮集中供地修訂土拍轨制，對付拿地利润率程度存在修复，但企業拿地意愿显著不足，流拍征象显著。8月百城地皮成交角度显示，有用成交显著不足，流拍率到达30%，為比年来的新高。

第二轮焦點都會集中供地一样下行较着，從成交布局上来看，底價成交及撤拍流拍占比显著晋升。濟南、长春、沈阳、青島等北方都會流拍占比力多，除福州、無锡、厦門三都會部門地皮竞拍到达代價上限，大量都會項目以底價成交，竞争剧烈水平显著弱于第一轮集中供地。

供應转冷不但限于地皮市场，首轮集中供地後，新動工面积在7月、8月则呈現了同比大幅下行，表現企業拿地後動工意愿不足。2018年以来，在行業利润率延续下行的進程中，開辟商經由過程加速資金周转的方法延续晋升項目回报，拿地後尽量收缩項目動工時候，新增拿地對付一個季度內的動工起到较着的支持。而2021年5月、6月，第一批集中供地地皮成交後，在单月拿地面积短時間反弹後，单月新動工面积反而在7月、8月呈現大幅延续下行，表現房企总體拿地後動工意愿不强。

邊際放松不改政策基调

從開辟商谋劃的层面来看，供應真個延续紧缩来自于三方面的影响：第一，政策收紧與羁系趋严的情况下，房企對将来贩卖及回款的灰心预期；第二，“三道红线”羁系政策下，開辟商對付贩卖范围增加的诉求大幅削弱；第三，延续收缩的融資羁系政策激發房企扩大担心。

起首，除地皮红利能力及房企資金束缚限定外，對将来贩卖的预期决议了房企的补库存意愿。從总量新動工面积增速與贩卖面积增速的比拟来看，除2018-2019年時候段之外，贩卖增加與新動工面积增加根基保持同標的目的變更，表現市场在各方介入者下供给與需求的均衡瓜葛。2018-2019年的動工與贩卖增速背離暗地里重要的缘由在于房地產行業的债務到期范围延续增加，偿债压力之下倒逼企業供给存量土储，增长贩卖回款保障現金流平安，從而造成為了2018年至2020年新動工與贩卖增速的反向變革，行業总體處于去库存状况。而2021年下半年後，债務到期范围快速降低，偿债压力的低落直接促使企業谋劃標的目的從寻求范围转向寻求平安，同時贩卖的延续走弱進一步按捺了企業對付将来供给的灰心预期。

其次，“三道红线”的羁系请求下，以往房企寻求范围增加得到更低的融資本钱的路径失效，在债券市场中，得到更低的融資本钱必要更快的知足“三道红线”的羁系请求。是以，低落有息欠债成為房企2021年以来的谋劃焦點，而有息欠债范围降低必定带来存貨范围降低，進一步紧缩企業的拿地预期。

最後，房地產貸款重羁系與6月以来過于收紧的预收款羁系政策進一步恶化了企業對付本身活動性的预期，“保谋劃、不拿地”成為民營房企的廣泛共鸣。從回款的角度来看，銀行信貸的支撑尤其關頭，房貸集中度辦理後，銀行系统對付房地產的信貸支撑总量有限，日安玩美,進而致使2021年以来屋子卖了可是按揭放款延迟，贩卖好但回款差的环境。從房地產投資開辟資金来历来看，按揭貸款的資金到位下滑速率显著高于定金及首付款。

而6月以来，因為恒大事務激發銀行對付交房危害的担心，對付预售資金羁系举行了大幅度强化。房企廣泛反馈在開辟進程中，項目完成與售後必要經由過程自由資金了偿開辟貸及付出工程款。當施工進度到达请求進度後提取预售資金利用，開辟進程現金收受接管期大幅拉长，致使房企現金流快速枯竭。

不外，因為本次恒大债務危害事務的原由還是企業高杠杆谋劃，逗留在活動性偿付危機层面，金融外溢性较弱。恒大债務危機暴發的直接缘由還是企業高杠杆和高欠债谋劃，但與雷曼分歧的是，恒大有较多的優良資產（如棚改和土储項目、旗下物業等子公司）可以出售抵抗活動性危害。债務危害通报路径单一，金融危害外溢性较低。當前，恒大债務危機更多逗留在個别危害层面，是企業谋劃计谋不顺應宏觀情况的成果，企業债权债務瓜葛清楚、债務危害通报路径单一，基于企業债務举行的证券化和產物立异水平低，不具有向金融@體%3EBd5%系大范%44UL4%围@危害外溢的前提。比年来，房地產羁系政策的严酷管控下，海內房價增速不乱、行業成长安稳，海內房地產市场呈現房價體系性下跌的危害极小。

從将来相干政策预测推演来看，虽然當前政策有松動的迹象，但持久来看，“房住不炒”還是房地產行業羁系的底线原则。中泰证券認為，短時間內恒大债務偿付危害激發體系性金融危害的几率不大，不是海內的“雷曼時刻”，但因為其债務总量较大，其危害沾染能力较前期停業的海航還是偏高。政策短時間會举行“压力测试”，但全部進程中“房住不炒”政策基调不會產生變革，經濟布局调解、低落房地產投資依靠、房地產去金熔化仍然是政策持久對峙的標的目的。

不外，值得存眷的是，房地產金融政策需要時會邊際放松，整體思绪是“托而不举”。估计房地產金融政策短時間進入“压力测试”阶段，體系性危害压力不大時會采纳偏市场化的手腕處理危害；若是压力较大房地產金融政策则存在必定邊際放松的弹性空間，體如今按揭額度、開辟貸額度的弹性化辦理，加速按揭資產证券化等，防止銀行抽貸，历時間换空間稳步化解危害。