中金公司:關于銀行房地產業務相關敞口的几個焦點問题

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Q1:當前房企融資前提若何？

本年下半年房地產贩卖回款阶段性下滑叠加其他渠道融資趋紧。10月以来，按揭貸款投放已有较着改良，房地產行業融資前蘆竹抽水肥,提有所規复。

Q2:銀行房地財產務相干敞口有多大？

銀行涉房敞口重要包含住民按揭貸款和對公房地產貸款、非標和信誉债等。咱們估量，截至2021年9月，銀行涉房敞口合计约占銀行总資產的20%，此中70%為住民住房按揭貸款，30%為對公房企敞口，两者欠债主體和危害有较着差别。

Q3:涉房敞口若何影响銀行資產質量？

咱們認為對銀行而言，當前涉房敞口對資產質量的影响重要来自部門房企偿债能力下滑的危害，住民按揭貸款危害较低。2021年6月尾上市銀行對公地產貸款不良率约為1.9%，比拟2020年底上升约0.桃園外送茶,5個百分點，反應相干危害有所表露。

Q4:銀行業危害抵抗能力若何？

咱們测算銀行系统現有的可用于應答資產質量危害的資本到达13.5万亿元，斟酌30%的清收收受接管率的环境下，能笼盖的貸款范围约為19.2万亿元，占全数貸款的12%，至關于今朝不良率的7倍，显示銀行體系用于抵抗危害的資本较為丰裕。人民銀行在《金融不乱陈述》中的压力测试也显示大中型銀行有较强的信貸危害抵抗能力。

Q5:哪些銀行更能應答危害？

咱們認為，涉房敞口危害显現布局化特性，不成一以概之，銀行間差别较大。咱們認為對付具有如下特性的銀行涉房敞口無需過度担心：1)客户深度谋劃，資產質量管控能力穿越周期；2)危害偏好较低，重要笼盖頭部房企；3)谋劃區域仅笼盖發財經濟區域，即便敞口危害表露也便利後续處理收受接管。向前看，咱們認為涉房敞口危害辦理能力将進一步促成銀行分解。

危害

經濟增速超预期下滑；房地產行業危害分散。

1。 當前房企融資前提若何？

地產融資羁系趋严後對贩卖回款依靠度晋升。從融資渠道来看，房企投資資金来历重要包含贩卖回款(约32%)、自筹資金(包含股权融資、债券和資產证券化，约56%)、上下流財產链應付款(约25%)和金融機構貸款(约12%)等(截至2021年10月的12個月)。汗青上房企各種資金来历显現此消彼长的瓜葛，當贩卖回款降低時去斑神器,其他融資渠道可以或许實現必定弥补。而2017年以来，包含非標在內的地產融資羁系趋严，房企外部融資比例较着下滑，對贩卖回款的依靠度较着上升。出格是“三条红线”和貸款集中度政策推出後，房地產融資進一步遭到限定。

外部融資收紧叠加短時間贩卖回款下滑致使部門房企資金偏紧。與汗青重要几轮地產下行周期分歧的是，本年下半年以来各種渠道資金同時呈現下滑，是致使部門房企呈現阶段性資金偏紧的重要缘由。

危害上升情况下，銀行開辟貸投放危害偏好较低。比拟汗青地產下行周期，本轮開辟貸增速下滑跌幅较深、時候较长，從2018年3季度的25%下滑到2021年3季度的專業飄眉，0%。近期房地產行業危害上升，銀行危害偏好较低，開辟貸增速仍有下行压力。

按揭貸款投放阶段性放缓，近期已有改良。比拟汗青地產下行周期，本轮按揭貸款增速下滑時候较长，但幅度较為平缓，截外用氨糖凝膠, 至2021年3季度仍有11.3%的同比增速，靠近2012年的底部程度。銀行按揭投放重要受制于房地產貸款集中度要乞降住民購房需求制约。此外，下半年部門銀行按揭貸款放款周期相较上半年耽误，也是按揭投放放缓的缘由。10月以来按揭貸款投放有所改良，2021年5月-9月住民中持久貸款持续5個月同比少增，10月和11月起頭转為同比多增。

图表1:汗青上房企各種資金来历显現此消彼长的瓜葛，而2017年地產融資趋严以来，房企外部融資比例较着下滑，對贩卖回款的依靠度较着上升，出格是房企“三条红线”和銀行貸款集中度政策推出後…